Как заключить договор аренды муниципального имущества без проведения торгов

Мы знаем, что аренда муниципального имущества — процесс очень распространенный. Сегодня поговорим о том, каков порядок заключение договора аренды муниципального имущества без проведения торгов.

Подобные договоры довольно часто заключают частные организации для решения своих практических задач. Это весьма удобно, однако для правильного оформления сделки необходимо знать ряд некоторых нюансов и порядок проведения процедуры.

Прежде чем переходить к непосредственному решению вопроса, следует разобраться с правовым аспектом. Вообще любой договор по аренде формируется в соответствии с Гражданским кодексом. Помимо этого Высший арбитражный суд (ВАС) России принял дополнительные постановления, которые как раз регламентируют вопрос, вынесенный на повестку дня.

Таким образом, порядок изложение материала будем строить при помощи выдержек из законодательных документов. Кроме этого добавим комментарии для более легкого понимания юридического языка.

Как заключить договор аренды муниципального имущества без проведения торгов_1

Разберем основы

Сразу же отметим, что в некоторых случаях, предусмотренным действующим законодательством, договор аренды муниципального имущества может быть заключен только в результате проведения торгов. А вот если вопрос касается возобновления договора с прежним арендатором при условии, что он добросовестно выполнял все обязательства, возложенные на него предыдущим договором, то здесь предоставление повторной аренды без аукциона выполнимо.

Именно такое разъяснение дается пунктом 4.1 Пленума ВАС. В данном аспекте дополнение ссылается на ФЗ «О защите конкуренции». Примечательно, что в случае, если законодательство установило максимальный срок заключения договора аренды муниципального имущества, то он начинает исчисляться с даты заключения договора с данным арендатором на торгах. Когда срок договора подходит к концу, то закон обязует суды проводить новый торг.

При этом суды должны руководствоваться пунктами постановления №73 (1-4 пункты). Если рассмотреть пункты 1 и 2, то станет понятно, что преимущество на заключение договора по результатам аукциона имеет право предыдущий арендатор, добросовестно исполнявший свои обязательства.

Положения, которые регламентируют порядок предоставления обязательств проводить аукционные мероприятия, не могут лишить предыдущего арендатора права на преимущество на заключение нового договора. Это очень важный момент, о котором следует всегда помнить.

Регулирование отношений

Право преимущества предыдущего арендатора на заключение договора на новые сроки без проведения торгов предусматривается законом №135 ФЗ7. Сразу отметим, что нормы прописанные в данном правоустанавливающем документе не осуществляют регулирование отношений между собственником имущества и арендатором. В частности нет описания правовых последствий в случае, когда арендатор продолжает пользоваться муниципальным имуществом после окончания срока договора.

Однако эти пробелы устраняются положением дополнений, выпущенных Пленумом ВАС (пункт 4.1). При наличии выше описанной ситуации арендатор должен обеспечить предоставление новых арендных выплат на основании пунктов договора, регламентирующих данную ситуацию.

Конечно, бывают разные ситуации и, если арендатор вынуждено нарушил условия договора, но при этом на протяжении всего его действия выполнял свои обязательства добросовестно, то у него есть возможность заключения нового договора с этим же арендодателем.

Так, в случае заключения сделки с этим же собственником без проведения торгов и при условии, что новая арендная плата будет выше предусмотренной предыдущим договором, арендатор должен выплатить получившеюся разницу.

Понятно, что в этом случае арендатор терпит убытки, но эта хорошая возможность остаться в отношениях с арендодателем. К тому же убытки, связанные с переездом на новое место будут на порядок выше.

Касательно новых условий

Проект Пленума ВАС регламентирует договор по ряду новых условий при заключении сделки без проведения торгов. При этом должен соблюдаться порядок положения части 9 статьи 135 ФЗ №135.

Нужно иметь ввиду, что закрепленные условия обязательны к выполнению.

Перечислим их:

  • размер новой арендой платы определяется результатами экспертной оценки рыночной стоимости рассматриваемого имущества;
  • минимальный срок заключения нового договора без проведения торгов должен быть не менее 3 лет. Однако этот срок может быть уменьшен, если арендатор сам этого захочет и напишет соответствующее заявление.

Как видно условий немного, поэтому запомнить эти моменты не составит особого труда. Иногда помнить такие мелочи очень важно, например в случае неправоверного уменьшения собственником срока договора.

Помимо выше упомянутых условий, отдельно стоит поговорить об порядке установки отдельной платы. Здесь все немного посложнее и требует разъяснений, поэтому поговорим об этом в рамках следующего раздела.

Порядок установки арендной платы

Отметим, что в постановлении есть ряд разъяснений, которые говорят о случаях, когда установка и регулирование арендной платы может осуществляться муниципальными и государственными органами. Однако договоры, заключенные до выхода данного законодательства сохраняют силу на прежних условиях.

А вот если договор аренды муниципального имущества был заключен уже после вступления указанного закона в силу, то за определение арендной платы отвечает специальный уполномоченный орган на основании этого закона. Но есть некоторое исключение! Если договор на аренду муниципального имущества был заключен традиционным путем, то есть с проведением торгов, то размерность арендой платы регулировке не подлежит. 

Бывают ситуации, когда предоставление регулирования отдается сторонам.

Такая корректировка должна осуществляться на основании публично-правовых актов. При этом изменение выплат производится автоматически, а заключения дополнительного соглашения и государственной регистрации не требуется.

Что касается исключений то, если в договоре прописаны какие-либо условия, которые нарушают порядок, установленный положениям данных публично-правовых актов, то считается, что арендатор и арендодатель отдают приоритет корректировки этим условиям. Такая формулировка может быть не совсем понятна, поэтому приведем конкретный пример.

Рассмотрим ситуацию, когда стороны решили согласовать условие об регулировании арендной платы в соответствии с формулировками публично-правового акта. Но при этом в договоре было прописано дополнительное условие о корректировки арендной платы. Если в этом случае будут расхождения по регулированию, то приоритет отдадут условию прописанному в договоре.

Торги по банкротству — Подводные камни и мошенники

Как изменить арендную плату

Согласно законопроекту Пленума ВАС предусматривается и порядок изменения арендной платы в случаях ели арендатор не доволен изменениями со стороны арендодателя. Так, суды могут отказать во взыскании собственником имущества платы, которая превышает усредненные рыночные показатели соответствующего региона.

При этом необходимо установить и доказать, что увеличение арендной платы произошло непропорционально изменению средних ставок на рынке, которые уплачиваются за похожий объект данного региона в рассматриваемом периоде.

Это разъяснение касается случаев, когда арендодатель при отсутствии муниципального и государственного регулирования может в одностороннем порядке на основании договора корректировать плату.

Отказ удовлетворить требования арендодателя регламентируется положением, приведенным гражданском кодексе РФ, согласно которому запрещены действия граждан и организаций, осуществляющиеся с намерением причинить вред другим лицам и злоупотребление предоставленными правами.

Что касается доказательств в судебном порядке, то их предоставлением должен заниматься арендатор, как заинтересованное лицо. Иногда это отнимает много времени и сил, поэтому постарайтесь урегулировать отношения с арендодателем самостоятельно. Ну а если ничего не получится, то обращайтесь в суд.

Как заключить договор аренды муниципального имущества без проведения торгов_3

О судебных тяжбах

Заключение договоров арендования без проведения торгов и их дальнейшее исполнение бывает не всегда таким, каким хотелось бы. Бывает это чаще всего из-за невнимательности какой-либо стороны при совершении сделки, а также когда выполняется обратная передача по истечению договора.

В ходе судебного производства, связанного с недобросовестным выполнением арендатором своих обязательств, которые регламентируются договором, судам рекомендуется не принимать во внимание предоставление доводов арендатора, о том что имущественные права не принадлежат арендодателю и договор может считаться недействительным. Хотя не смотря на это судебная практика может существенно отличаться от рекомендованной.

При определении правовых последствий для сторон суды часто ставят в основу рассматриваемого дела факт, касаемый того зарегистрирован договор или нет.

Если рассматривать позиционные решения судов, то здесь можно выделить два варианта:

  1. Договор аренды, который подлежит госрегистрации, заключенный до непосредственной регистрации прав на собственность арендодателя на рассматриваемы объект, но зарегистрированный после нее, является действительным и считается действующим с момента регистрации.
  2. Договор, который не подлежит государственной регистрации, заключенный до госрегистраци прав на собственность рассматриваемого объекта является недействительным.

Законопроект Пленума ВАС призван устранить данные противоречия, но это уже предмет другого разговора. Поэтому, если подобные недоумения возникли внимательно изучайте сам проект, а также постановления к нему.

Выводы

В целом заключение договора аренды муниципального имущества без проведения торгов по правовому обеспечению не отличается от традиционной процедуры. Нужно лишь иметь ввиду наличие преимущественного права, а также дополнительных условий заключения договора.

Чтобы правильно заключить договор аренды без проведения торгов необходимо разобраться в описанных выше тонкостях и в обязательном порядке подходить к сделке ответственно. Как показывает практика человеку, далекому от юриспруденции, лучше всего обратиться к опытному специалисту для сопровождения во время процедуры заключения договоры, а также в момент когда выполняется передача или сдача объекта.