Судебная практика договора купли продажи недвижимого имущества

Договор купли-продажи недвижимого имущества является основным правоустанавливающим документом на этапе приобретения недвижимости. Конечно, не всегда сделки проходят гладко, поэтому вопрос рассмотрения судебной практики по договору купли-продажи особенно актуален сегодня.

Отметим, что вся судебная практика, касаемая договора купли-продажи, осуществляется на основе постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 года за номером 54. Данный документ регламентирует некоторые вопросы договоров по недвижимости, которая будет построена или куплена в скором времени.

Недвижимость относится к более ответственному объекту купли-продажи. Именно поэтому актуально рассмотреть данное постановление в пределах этого материала.

Попробуем заострить внимание на ключевых момента документа, которыми регламентирована судебная практика. Для многих предпринимателей, да и для обычных граждан информация будет полезна. В частности это позволит подходить к вопросам купли-продажи недвижимого имущества со знанием дела.

Судебная практика договора купли продажи недвижимого имущества-1

Объект купли-продажи

Индивидуализация объекта купли-продажи может быть проведена до его создания, регистрации и присвоения ему кадастрового номера. Если, к примеру кадастровый номер отсутствует в договоре, то это не значит, что стороны не могут договориться.

Процесс индивидуализации недвижимого имущества в этом случае может быть проведен одним из следующих способов:

  •         ориентировочная площадь объекта;
  •         местонахождение объекта;
  •         свойства объекта, которые определяются в проектной документации.

Обязательным условием заключения договора является наличие цены за единицу площади имущества. Если такой информации нет, то договор может быть признан недействительным. Такое же решение признается, если присутствует неопределенность по договору с обеих сторон.

Однако ВАС РФ оглашает некие ориентиры, направленные на определение воли сторон и выявления доказательств. Например, если выявлено (проводится судебная экспертиза), что покупка недвижимого имущества состоялась под заблуждением, то потерпевшая сторона может потребовать возмещение ущерба.

Исполнение договора

Если на момент заключения соглашения между сторонами, продавец недвижимого имущества не является ее законным собственником, то нельзя принудить его к исполнению обязательств по договору. Однако потерпевшая сторона может потребовать в этом случае осуществить возмещение убытков.

А вот, если суд получит достаточные доказательства того, что ответчик все-таки владеет рассматриваем объектом, даже при условии отсутствия регистрации недвижимого имущества, то есть все основания для принуждения выполнения обязательств договора.

Помимо этого пленум ВАС специально подчеркивает, что требования, касаемые признания прав собственности на объект у ответчика могут определяться, как понуждающие по реализации передачи имущества, а также госрегистрации прав собственности.

Именно поэтому, прежде чем заключать договор, следует тщательно изучить его на предмет имущественных прав лица продающего его. Потратив немного времени, вы обязательно придете к правильному решению.

Квалификация договора инвестирования

Сразу стоит оговориться что договор инвестирования не может считаться самостоятельным видом договоров в гражданско-правовой сфере. Чтобы не ошибиться при проведении сделок всегда определяйте природу соглашения.

В постановлении №54 прямо указывается, что договоры, предполагающие инвестиционную деятельность не обладают специальным правовым регулятором обязательств, сложившихся между сторонами.

Вообще определением природы соглашения занимаются суды. Они определяют, что имело место быть: купля-продажа, подряд, товарищество.

Что касается права на собственность то оно возникает только после того, как объект пройдет государственную регистрацию. Это ключевая особенность отличия договора инвестирования от классического договора купли-продажи недвижимого имущества.

На счет факта регистрации договора инвестирования есть закрепления в гражданском кодексе (223 статья). Поэтому при возникновении непонятных ситуаций можно дополнительно изучить материалы ГК РФ.

О предварительном договоре купли-продажи

Основная мысль здесь заключается в том, что предварительный договор купли-продажи может считаться полноценным, если он формировался на условиях предоплаты, рассматриваемого объекта. Здесь речь идет в основном об объектах, которые только планируется построить.

Что касается объема оплаты, то здесь все сугубо индивидуально. Если говорить о каких-то ориентирах, то предоплата должна охватить большую часть затрат на постройку объекта либо его полную стоимость.

Именно в этом случае предварительный договор переходит в ранг договора купли-продажи.

Что касается индивидуализации, то она распространяется и на будущее соглашение, которое обозначено в предварительном договоре. Говоря более простым языком, такой договор не может считаться незаключенным в случаи проведения индивидуализации, но, например, у объекта нет кадастрового номера недвижимого имущества.

Судебная практика договора купли продажи недвижимого имущества_3

Что касается процедуры регистрации соглашения и долевого строительства

Сразу отметим, что проведение процедуры регистрации договора купли-продажи необходимо при условии, если во время заключения сделки продавец являлся фактическим собственником рассматриваемого объекта. Если этого не сделать, то есть все основания для признания соглашения не действительным.

В постановлении также говориться о том, что отказ со стороны органов Росреестра по поводу осуществления госрегистрации прав на жилое помещение, которое не принадлежит продавцу и не зарегистрировано соответствующим образом, может считаться незаконным. При этом нужно учитывать, что отказ объясняется лишь отсутствием регистрации.

Что касается долевого строительства многоквартирных домов, то разъяснения Пленума ВАС РФ, которые собраны в постановлении за номером 54, в этом случае не распространяются. Это нужно учитывать при проведении сделок с такой недвижимостью.

Законное регулирование долевого строительства осуществляется в соответствии с федеральным законом 30.12.2004 №214. В нем расписано все что касается участия в долевом строительстве многоквартирных строений. Также здесь рассматриваются некоторые изменения и их порядок внесения в законодательные акты.

Купля продажа недвижимости. Договор купли продажи недвижимости

Заключение

Любой человек, работающий с недвижимостью, либо обычный гражданин планирующий купить жилое имущество, должен в обязательном порядке ознакомиться с постановлением №54 Пленума ВАС РФ, в котором отображается судебная практика по поводу заключения договоров купли-продажи. Многие из вас скажут, что это ненужно и вряд ли мы попадем в ситуации, когда эта судебная практика нам потребуется.

На самом деле не все так просто. Такие ситуации бывают достаточно часто.  Именно поэтому знать такие тонкости заключения договоров купли-продажи необходимо. От этого напрямую зависит, то какой объект вы выберете, как подойдете к сделки и как будете действовать в случае возникновения непредвиденных сложностей.

Конечно, пункты постановления достаточно сложны для понимания простому гражданину. В этом случае лучшим вариантом будет обратиться к юристу. Опытный специалист проведет консультацию ответит на ваши вопросы, разъяснит все наиболее простым языком.

Другой вариант заключается в сотрудничестве с юристом при заключении сделки.

Если вы плохо разбираетесь в законодательных тонкостях, то пригласите юриста на момент заключения соглашения. Много от этого вы не потеряете, а вот судебная практика может обойти вас стороной.

Если же вы все-таки хотите сэкономить на привлечении юриста, то попробуете посоветоваться с более опытными людьми, работающими в этой сфере. Вариант всегда можно найти. Одним слов при заключении договоров купли-продажи будьте готовы к любому повороту!