Как перекредитовать ипотеку под меньший процент: узнаем нюансы и хитрости процедуры

Содержание:
  • Введение
  • Рефинансирование долга: когда оно нужно?
  • Что лучше: уменьшить процент или сократить срок ипотечного кредита?
  • Где можно перекредитовать ипотеку под меньший процент?
  • Какие организации подходят для перекредитования ипотечного кредита?
  • Перекредитование в Сбербанке
  • Перекредитование в ВТБ
  • Какова вероятность получения отказа в перекредитовании ипотеки?
  • Заключение

Введение

О перекредитовании ипотеки задумываются примерно 5 человек из 100, оформивших долгосрочный заем в 2018 году. Мотивы для этого могут быть разные: кому-то стало тяжело платить ипотеку, а кто-то наблюдает за плавным снижением ставок и хочет переоформить кредитный договор по более выгодным условиям.

В статье приведены советы, как снизить процент по ипотеке, какие банки предоставляют такие возможности, а также дан перечень документов, необходимых для совершения такой процедуры в двух наиболее популярных кредитных организациях: ВТБ и Сбербанк.

банки

Рефинансирование долга: когда оно нужно?

За последние два с половиной года стремительно падает ставка рефинансирования – с 11% в начале 2016 года до 7,5% в сентябре 2018 года. Она устанавливается центральным Банком России и влияет на размер процентных ставок по депозитам и кредитам, которые мы с вами берем. Самое время воспользоваться сложившейся ситуацией и понять, какую выгоду можно из этого получить.

Когда ключевая ставка ЦБ снижается, автоматически через короткое время падают ставки по кредитам и депозитам. Если снижение ставок по депозитам для нас с вами финансово не выгодно, то взять кредит под меньший процент захочет практически каждый.

А как только дело касается не просто кредита, а кредита под названием ипотека, понижение ставки для вас становится еще более значимым событием.

Все мы хотим жить в своей квартире, поэтому соглашаемся на обременительные порой условия, которые предлагает нам ипотечный кредит. В нашей стране у многих семей после этого возникают проблемы с платежами, и зачастую приходится сталкиваться с коллекторскими агентствами и изобретать методы, как бороться с коллекторами. Чтобы этого не произошло, вам стоит как можно скорее воспользоваться нынешней рыночной ситуацией и подключиться к перекредитованию ипотеки.

При этом нужно четко осознавать следующий момент. Браться за перекредитование или, как говорят в банковских кругах, рефинансирование ипотеки, имеет смысл только в одном случае:

когда разница между текущей ставкой по вашей ипотеке и ставкой, которую вы можете получить по результатам рефинансирования, составляет не менее 2%.

Связано это с тем, что при любом виде перекредитования вы обязаны понести дополнительные расходы для заключения нового договора. В случае с ипотекой таким издержками будут являться затраты на проведение повторной оценки предмета залога, комиссионные расходы на заключение договора (по сути, переход от одного кредитора к другому), комиссия за открытие расчетного счета, расходы на повторное страхование предмета залога, жизни и т.д.

Тем не менее, если ставка, предлагаемая в рамках рефинансирования, окажется на 2 и более процентных пункта ниже, чем ваша текущая, то вы сможете абсолютно законно уменьшить платежи с помощью рефинансирования. При этом важно понимать, что не для каждого гражданина уменьшение платежей будет наиболее эффективной отдачей от снижения ставки. Вообще при перекредитовании ипотеки ваша процентная ставка в любом случае снижается и, чаще всего, достаточно весомо. Оказаться в плюсе от этого снижения вы можете двумя способами.

процентная ставка

Что лучше: уменьшить процент или сократить срок ипотечного кредита?

Итак, давайте разберемся, как снизить процент по ипотеке?

Снизить процент по ипотеке можно двумя способами:

  • Снижение размера платежа по ипотеке

Вы выбираете вариант сократить ваш ежемесячный платеж и перечислять с заработной платы меньшую сумму в счет погашения ипотеки. Вы радостно строите планы на высвободившиеся средства или откладываете их на что-то дельное. Такой вариант имеет право на жизнь и очень многие пользуются именно им, но при этом люди забывают одну важную вещь:

срок по ипотеке в данном случае остается прежним, а значит и проценты банку вы заплатите немалые.

Например, вы взяли ипотеку на 20 лет. После перекредитования дата окончания платежей по ипотеке будет такой же, как и в прежнем договоре. То есть, по срокам ничего не меняется, но размер платежа уменьшается. Это чревато тем, что вы и дальше продолжите платить банку повышенные проценты на оставшуюся сумму основного долга.

Важно знать! Чем ниже размер ежемесячного платежа, тем меньшая его часть уходит на погашение основного долга, и тем больший в итоге размер процентов к окончанию срока ипотеки вами будет уплачен.

Приведем пример. Допустим, сумма основного долга на момент рефинансирования у вас составляла 2 млн. руб., а ваш платеж был 20 тыс. руб. в месяц.

После выплаты всей суммы основного долга ваша переплата по ипотеке составила бы, к примеру, 2,8 млн. руб. Это в случае, если Вы не гасите ее досрочно.

Итак, у вас уменьшается размер платежа до, скажем, 15 тыс. руб. в месяц, а срок остается прежним – 20 лет.

Таким образом, переплата составит не 2,8 млн. руб., а 1,6 млн. руб. Разница не такая уж и большая – заплатить банку 2,8 млн. или 1,6 млн. И то, и другое много.

  • Уменьшение срока действия договора по ипотеке

Вы выбираете вариант уменьшить срок по вашей ипотеке и перечислять с заработной платы ту же самую или даже большую сумму в счет погашения долга. Уже начинаете грустить, так как очевидной выгоды на текущий момент от вашего решения вы не видите, да и дополнительных денежных средств не прибавилось. А может быть даже и убавилось. Спрашиваете вы, зачем?

Ответ на этот вопрос придет, когда вы выплатите ипотеку не за 20 лет, а, скажем, за 7 лет. Отсроченная выгода очевидна. Да, вы тратите больше сегодня, но тем больше средств идет непосредственно на погашение основного долга, а не оплату процентов.

Проценты начисляются на сумму основного долга, и чем она больше, тем значительнее сумма переплаты. То есть, если вы продолжаете каждый месяц платить столько же, сколько и до этого, и не погашаете досрочно, то почти весь ваш ежемесячный платеж будет уходить банку в карман на погашение начисленных процентов.

Сумма основного долга почти не будет меняться, и в итоге вы очень много переплатите банку. Другое дело, когда вы гасите досрочно или при рефинансировании уменьшаете срок кредита, не меняя при этом или даже увеличивая сумму ежемесячного платежа.

Опять рассмотрим пример. Допустим, сумма основного долга на момент рефинансирования у вас составляла 2 млн. руб., ежемесячный платеж – 20 тыс. руб., а срок действия ипотеки – 20 лет. После выплаты всей суммы основного долга ваша переплата по ипотеке составила бы, к примеру, 2,8 млн. руб.

Это в случае, если вы не гасите досрочно. Итак, у вас уменьшается срок ипотеки, и вы выбираете, скажем, 7 лет, а платеж незначительно увеличивается — до 28 тыс.руб. Таким образом, переплата составит не 2,8 млн. руб., а 0,35 млн. руб. Согласитесь, разница огромная – заплатить банку 2 млн. или всего 0,35 млн.

Что же лучше: уменьшить размер платежа или сократить срок ипотечного кредита? Решать вам в зависимости от финансовых возможностей семьи и планов на ближайшие годы. Однако стоит помнить, что в случае со вторым вариантом вы сами можете влиять на размер переплаты по ипотеке и сами выбираете срок по новому договору.

При выборе первого варианта за вас все решает банк и ипотечный калькулятор, а вам лишь остается принять к сведению новый размер платежа. Примерный размер будущего платежа по ипотеке, который окажется у вас после рефинансирования, вы можете рассчитать самостоятельно до принятия окончательного решения. И помочь в этом могут ипотечные калькуляторы. Одним из лучших является калькулятор, предоставляемый банком ВТБ

калькулятор

Пользоваться им очень просто. Ставите галочки в тех пунктах, которые для вас актуальны. Например, вы хотите подать заявку без подтверждения дохода – ставьте галочку, вы относитесь к определенной категории профессий («Люди дела» у ВТБ) – ставьте галочку. Вы получаете зарплату на карту ВТБ? Ставьте галочку.

ВТБ

Все эти пункты, кроме первого, позволят снизить процентную ставку по будущей ипотеке. Далее указываете примерную рыночную стоимость жилья и остаток долга по ипотеке на данный момент. Калькулятор рассчитывает размер ежемесячного платежа на максимальный срок (в ВТБ – это 30 лет). Это будет вариант 1 – уменьшение ежемесячного платежа.

вариант 1

Если в этой же вкладке, никуда не переключаясь, вы меняете срок кредитования на меньший (скажем, 7-10 лет), то получите размер ежемесячного платежа для данного срока. Это будет вариант 2 – уменьшение срока действия договора по ипотеке и объема выплачиваемых банку процентов (в конечном итоге) за счет увеличения ежемесячного платежа.

Где можно перекредитовать ипотеку под меньший процент?

Переоформить ипотеку под меньший процент можно как в своем банке, так и в другом. Как правило, банки, где у вас уже открыта ипотека, неохотно идут на улучшение условий кредитования в пользу заемщика. Связано это с тем, что, когда вы подписывали договор с банком, вы автоматически принимали те условия, на которых эта ипотека выдавалась. И банк здесь по-своему прав, он юридически защищен и он не хочет терять свои проценты.

Тем не менее, для начала все-таки стоит попытаться оформить заявление на перекредитование ипотеки в своем банке. Шанс на успех всегда имеется, тем более, если ставки в нем существенно снизились (более 2%).

Важно знать! Перед тем, как заняться перекредитованием ипотеки, нужно внимательно изучить ипотечный договор и четко знать, что в нем не указаны штрафы за досрочное погашение кредита.

Если так случилось, что ваш банк отказал в перекредитовании, следует сразу же обращаться в то финансовое учреждение, условия которого для вас являются наиболее привлекательными. Опять-таки смысл это делать имеется, когда в условиях текущего договора у вас не прописаны санкции за досрочное погашение ипотеки. Иначе экономическая целесообразность ваших действий будет сведена к нулю. Другой банк с большей вероятностью согласует для вас кредит, так как вы для него станете новым клиентом, и проценты по ипотеке будете платить непосредственно ему.

Технически вы можете пойти двумя путями:

  1.   Вы оформляете другой кредит в новом банке на цели досрочного погашения ипотеки. При этом какая-то другая собственность должна выступать у вас залогом. Есть много банков, кто выдает кредит под требование заложить недвижимость. После этого вы начинаете платить проценты по новому потребительскому кредиту.
  2.   Вы оформляете перекредитование ипотеки в чистом его понимании в другом банке. Для этих целей в своем банке у вас должна храниться закладная, которую старый банк просто передает в новый путем акта передачи. Разница в том, что в таком случае открывается новая полноценная ипотека, а не выдается потребительский займ на погашение предыдущей ипотеки. После чего другой банк самостоятельно переводит деньги на ваш счет в предыдущем банке.

После получения согласия другого банка о готовности перекредитовать вашу ипотеку, можете повторно обратиться в текущий банк с решением нового банка. Это будет мягкий шантаж, но очень часто он срабатывает и ваш банк соглашается на изменение условий по ипотеке в вашу сторону. Ведь одно дело – обращаться в первый раз с пустыми руками и совсем другое – иметь очевидные доказательства, когда другая финансовая организация уже готова вам предоставить лучшие условия.

организация

Какие организации подходят для перекредитования ипотечного кредита?

Наиболее популярными финансовыми организациями для перекредитования ипотечного кредита являются Сбербанк и ВТБ:

Перекредитование в Сбербанке

Перекредитование в Сбербанке предполагает соблюдение основных требований к клиенту:

  • отсутствие текущей просроченной задолженности;
  • своевременное погашение задолженности в течение последних 12 месяцев;
  • срок действия рефинансируемого кредита на момент обращения – не менее 180-ти календарных дней с даты заключения кредитного договора;
  • период времени до окончания срока действия кредитного договора – не менее 90 календарных дней;
  • отсутствие реструктуризации по рефинансируемым кредитам за весь период их действия.

Условия перекредитования ипотеки в Сбербанке очень лояльны, когда вы оформляете добровольное страхование:

  • процентная ставка от 9,5% (9,5% действует с учетом оформления ​страхования жизни и здоровья заемщика);
  • валюта – рубли РФ;
  • сумма кредита – от 300 тыс. руб., но не более 7 млн. руб. (можно взять и больше, но максимальная сумма погашения кредита в первом банке при этом будет 7 млн. руб.);
  • срок действия новой ипотеки – до 30 лет;
  • комиссия за выдачу кредита отсутствует;
  • страхование объекта ипотеки;
  • добровольное страхование жизни и здоровья заемщика.

Документы, с помощью которых вы можете перекредитовать вашу ипотеку в Сбербанке:

  • заявление-анкета заемщика / созаемщика;
  • паспорт заемщика  / созаемщика с отметкой о регистрации;
  • документ, подтверждающий регистрацию по месту пребывания (при наличии временной регистрации);
  • документы, подтверждающие финансовое состояние и трудовую занятость заемщика / созаемщика / поручителя – справка о доходах 2-НДФЛ;
  • документы, подтверждающие трудовую занятость заемщика / созаемщика / поручителя – копия трудовой книжки, заверенная работодателем;
  • любой из документов: кредитный договор, график платежей, уведомление о полной стоимости кредита, либо документ, подтверждающий изменение реквизитов Первичного кредитора;
  • документы по предоставляемому залогу (после одобрения заявки);

Банк может запросить и дополнительные сведения, если сочтет нужным.

Как видите, Сбербанк идет навстречу своим клиентам и даже готов значительно улучшить условия по новому ипотечному кредиту, если вы соглашаетесь застраховать свою жизнь и здоровье в этом банке.

Сбербанк

Перекредитование в ВТБ

Перекредитование в ВТБ предъявляет к клиенту небольшой список требований — всего три условия:

  • срок действия рефинансируемого кредита на момент обращения – не менее 180-ти календарных дней с даты заключения кредитного договора;
  • до окончания договора должно оставаться не менее 3-ех месяцев;
  • своевременное погашение задолженности, допускается одна просрочка сроком до 30 дней;

Условия перекредитования ипотечного кредита в ВТБ выглядят не менее привлекательными в сравнении со Сбербанком:

  • фиксированная процентная ставка на весь срок кредита – от 8,8%;
  • валюта – рубли РФ;
  • срок кредита – до 30 лет (при рассмотрении заявки на кредит по 2 документам – до 20 лет);
  • сумма кредита – от 600 тыс. руб., но не более 30 млн. руб.;
  • комиссия за выдачу кредита отсутствует;
  • досрочное погашение без ограничений и штрафов;
  • наличие постоянной регистрации в регионе, в котором клиент обращается за кредитом, не обязательно;
  • рассматриваются различные формы подтверждения доходов (справки по форме 2-НДФЛ и по форме банка);
  • возможен учёт совокупного дохода до 4-х созаёмщиков;
  • возможен учёт дохода, как по основному месту работы, так и по совместительству.

Ниже представлен список документов, предъявление которых необходимо для перекредитования ипотеки в ВТБ:

  • заявление-анкета по форме банка;
  • паспорт заемщика;
  • СНИЛС;
  • справка о доходах физического лица – 2-НДФЛ или справка по форме банка/налоговая декларация за последние 12 месяцев – для ИП;
  • копия трудовой книжки, заверенная работодателем или справка/выписка из трудовой книжки;
  • для мужчин, не достигших 27 лет,  — военный билет;
  • справка по рефинансируемому кредиту с указанием: остатка ссудной задолженности и качества погашения кредита за весь его период;

К слову, ВТБ требует меньшее количество документов, чем тот же Сбербанк, но оставляет за собой право запросить у клиента дополнительные сведения о рефинансируемом кредите.

ВТБ

Какова вероятность получения отказа в перекредитовании ипотеки?

Бывает, что нет желания и сил разбираться во всех перипетиях рефинансирования ипотеки и хочется, чтобы все сделали за вас. Советуем обратиться в надежные источники помощи в получении кредита. Такие организации гарантируют успешное рефинансирование.

Существует ряд моментов, которые нужно учитывать для того, чтобы вам не отказали в перекредитовании вашей ипотеки. Имейте в виду, что если при покупке собственности или исполнения обязательств по ипотечному кредиту вы использовали какую-то долю материнского капитала, то в дальнейшем рефинансировать долг будет непросто. В этом случае следует обратиться в органы опеки и попечительства и получить одобрение на оформление закладной на эту собственность. Если такое согласие изначально не получено, то банк вряд ли примет положительное решение о рефинансировании вашей ипотеки.

А вот моменты, при которых высока вероятность получить отказ в перекредитовании:

  • 100%-ый отказ получат мамы, находящиеся в декрете и не имеющие по этой причине официального заработка;
  • 100%-ый отказ получат граждане, у которых кредитная история запятнана (негативные рейтинги, текущая просрочка, долги, списанные как безнадежные и т.д.);
  • 100% отказ, если возраст заемщика – более 75 лет;
  • низкий уровень дохода клиента;
  • собственность, заложенная в банке, значительно потеряла в стоимости и теперь приравнивается к сумме основного долга;
  • повторное перекредитование;
  • супруги, которые были созаемщиками по кредитному договору, развелись и еще не оформили разделение имущества;
  • новая и старая ставки отличаются друг от друга менее, чем на один процентный пункт (в такой ситуации вам это также не выгодно);
  • сумма основного долга меньше или больше заявленной в требованиях банка;
  • если ипотека получена менее полугода назад (в некоторых банках – менее 12 месяцев);
  • перепланировка объекта недвижимости, которая не была официально запротоколирована в БТИ.

Теперь вы знаете, в каких случаях банк не согласится рефинансировать ипотеку, и можете самостоятельно спрогнозировать вероятность успеха вашего обращения в банк. Однако есть ситуации, когда можно попробовать перекредитовать ипотеку, даже если один из перечисленных выше пунктов обнаруживается у вас. К примеру, низкий уровень дохода клиента компенсировать поручителями или новым залоговым имуществом.

Заключение

Трудности, возникающие на пути перекредитования ипотеки, временные, и вы уже один раз проходили через них, когда оформляли ипотеку в первый раз.  Переоформление – однозначно не более трудоемкий процесс, нежели первичное получение ипотеки. При этом рефинансирование, проведенное в правильном ключе, окажется очень прибыльным делом, которое поможет сохранить ваши финансы и выделить средства на другие важные нужды. Главное помнить, что существует два варианта выгод, которые вы можете получить от такой меры и только вам решать, каким из них воспользоваться.

Пожалуй, единственным минусом перекредитования ипотеки, на который стоит обратить ваше внимание, может стать тот факт, что после одобрения и подписания нового кредитного договора вы можете утратить законное право на налоговый вычет. Но это может произойти в той ситуации, когда вы оформляете кредит в другой финансовой организации, желая досрочно погасить ипотеку, но цели такого рефинансирования не прописаны в договоре с банком.

Поэтому будьте бдительны и перекредитование ипотеки у Вас обязательно состоится!